Việt Đức

← Tất cả hướng dẫn

Nhà ở · cập nhật 04/09/2026

Lấy lại tiền cọc thuê nhà: chủ nhà giữ được bao lâu và giữ được bao nhiêu

Tiền cọc tối đa ba tháng tiền nhà lạnh, được trả làm ba lần, phải gửi tách khỏi tài sản của chủ. Luật không có hạn chót trả lại, nhưng chủ chỉ được giữ một phần hợp lý chờ tính tiền phụ. Kể cả khi bạn thuê lại từ người thuê chính.

Bài này không phải tư vấn pháp lý và không đánh giá hợp đồng của bạn. Nó tóm tắt luật Đức nói gì, kèm nguồn. Nơi tư vấn miễn phí.

Bốn điều nên biết trước

  1. Tiền cọc tối đa bằng ba tháng tiền nhà lạnh Kaltmiete, không tính tiền phụ.
  2. Bạn có quyền trả làm ba lần, mỗi tháng một phần. Thoả thuận bất lợi hơn cho người thuê là vô hiệu.
  3. Luật không đặt hạn chót trả lại cọc. Nhưng chủ chỉ được giữ một phần hợp lý chờ quyết toán tiền phụ, không phải toàn bộ.
  4. Bạn có ba năm để đòi. Tính từ cuối năm dương lịch mà quyền phát sinh.

Nguồn nào áp dụng ở đâu

Toàn bộ phần luật là luật liên bang: § 551, § 556, § 195, § 199 BGB, § 23 GVG, § 78 ZPO, § 19 BMG. Phần về hội người thuê nhà và tư vấn quận là của Berlin.

1. Cọc bao nhiêu, trả thế nào

§ 551 Abs. 1 BGB: tiền bảo đảm tối đa gấp ba lần tiền thuê một tháng, không tính tiền phụ Betriebskosten dù được ghi khoán hay tạm ứng. Nói gọn: ba tháng tiền nhà lạnh.

§ 551 Abs. 2 BGB: người thuê có quyền trả làm ba lần bằng nhau. Lần đầu đến hạn khi bắt đầu thuê, hai lần sau cùng với hai kỳ tiền nhà kế tiếp.

§ 551 Abs. 4 BGB: “Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.” Thoả thuận bất lợi hơn cho người thuê là vô hiệu. Hợp đồng đòi nộp một cục vẫn không xoá được quyền trả làm ba lần của bạn.

2. Chủ phải giữ tiền cọc thế nào

§ 551 Abs. 3 BGB: tiền phải gửi ở ngân hàng với lãi suất thông thường của tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn báo trước ba tháng, tách khỏi tài sản của chủ nhà, và lãi thuộc về người thuê.

Nếu chủ không gửi tách bạch như vậy: Toà Tối cao Liên bang (BGH, VIII ZR 98/10 ngày 13.10.2010) công nhận người thuê có quyền giữ lại theo § 273 BGB, tức là được giữ tiền thuê tới mức bằng tiền cọc cho tới khi chủ chứng minh đã gửi đúng cách.

Đây là trong thời gian còn thuê, và là chuyện khác hẳn với việc “ở trừ vào tiền cọc” ở cuối hợp đồng. Việc ở trừ vào cọc nói chung không được phép. Đừng tự làm.

3. Bao lâu thì chủ phải trả lại?

Luật không ghi một con số nào. Ai nói với bạn “luật quy định 6 tháng” là nói sai.

Cách hiểu của toà án và các hội người thuê nhà: chủ được một khoảng thời gian suy xét hợp lý sau khi kết thúc hợp đồng, và quyền đòi lại phát sinh khi chủ đã có thể quyết toán xong các khoản còn lại. Trên thực tế thường được nói tới là khoảng ba đến sáu tháng, cá biệt lâu hơn.

Đây là thực tiễn, không phải điều luật. Toà quyết theo từng vụ.

Một hội người thuê nhà ở Berlin khuyên: sau khoảng năm tháng kể từ khi bàn giao nhà, gửi văn bản đòi trả lại, trừ đi nhiều nhất là một phần giữ lại hợp lý, kèm thời hạn bốn tuần.

4. Giữ lại chờ quyết toán tiền phụ: được, nhưng chỉ một phần

Đây là lý do chủ nhà hay dùng nhất, và cũng là chỗ họ hay lạm dụng nhất.

Theo BGH (VIII ZR 71/05 ngày 18.01.2006) và các hội người thuê nhà, chủ được giữ lại một phần hợp lý của tiền cọc cho tới hết thời hạn quyết toán, và chỉ khi thực sự dự kiến có khoản phải đòi thêm.

Một cách ước lượng hay được nhắc tới cho “phần hợp lý” là khoảng hai đến ba lần tiền phụ tạm ứng hằng tháng. Đây là kinh nghiệm, không phải quy định.

Giữ toàn bộ 900 € để chờ một hoá đơn điện thì không nằm trong khuôn khổ đó.

§ 556 Abs. 3 BGB cũng đặt hạn cho chủ: bản quyết toán tiền phụ phải đến tay người thuê chậm nhất 12 tháng sau khi kết thúc kỳ quyết toán. Quá hạn thì chủ mất quyền đòi thêm tiền, trừ khi chủ không có lỗi trong việc chậm trễ.

Lưu ý: hết hạn 12 tháng chỉ chặn quyền đòi thêm của chủ. Nó không tự động làm tiền cọc được trả lại.

5. Bạn thuê lại từ người thuê chính

Nếu bạn ở Untermiete, tức là thuê lại một phòng từ người thuê chính Hauptmieter:

Người bạn đòi là người thuê chính, không phải chủ sở hữu căn hộ. Người thuê chính khi cho thuê lại thì chính họ đóng vai chủ nhà và gánh các nghĩa vụ về tiền cọc.

Việc người thuê chính đã lấy lại được cọc của họ từ chủ nhà hay chưa không liên quan đến nghĩa vụ trả cọc cho bạn.

6. Bạn có bao lâu để đòi

§ 195 BGB: thời hiệu thông thường là ba năm. § 199 Abs. 1 BGB: tính từ cuối năm dương lịch mà quyền phát sinh và bạn biết được.

Ba năm nghe dài, nhưng bằng chứng thì mất nhanh. Hãy giữ hợp đồng, biên lai chuyển cọc, biên bản bàn giao nhà và ảnh chụp căn phòng lúc dọn đi.

7. Làm gì, theo thứ tự

  1. Gửi văn bản đòi tiền, đặt thời hạn. Nêu số tiền, ngày bàn giao nhà, số tài khoản, và một thời hạn cụ thể, ví dụ bốn tuần. Gửi thư bảo đảm Einschreiben và giữ bằng chứng gửi.
  2. Nếu vẫn im lặng: thủ tục nhắc nợ qua toà gerichtliches Mahnverfahren. Không cần luật sư, nộp trực tuyến. Ở Berlin và Brandenburg do Amtsgericht Wedding phụ trách. Phí toà tính theo giá trị tranh chấp, tối thiểu 38 €; hãy dùng công cụ tính phí chính thức thay vì tin một con số nghe được.
  3. Hoặc kiện ra Amtsgericht. § 23 Nr. 2a GVG quy định tranh chấp từ hợp đồng thuê nhà ở thuộc Amtsgericht không kể giá trị bao nhiêu. § 78 Abs. 1 ZPO chỉ bắt buộc có luật sư ở Landgericht và Oberlandesgericht, không bắt buộc ở Amtsgericht.

8. Giấy xác nhận của chủ nhà không phải con tin

§ 19 Abs. 1 BMG buộc người cho ở, với Untermiete là người thuê chính, phải xác nhận việc bạn dọn vào để bạn làm Anmeldung. Không làm hoặc làm chậm là vi phạm hành chính theo § 54 Abs. 2 Nr. 3 BMG, phạt tới 1.000 €. Nếu bị từ chối, bạn phải báo ngay cho cơ quan đăng ký cư trú.

Đây là nghĩa vụ riêng, có đường xử lý riêng. Đừng đem nó ra mặc cả với tiền cọc, theo chiều nào cũng vậy.

9. Hỏi ai ở Berlin

  • Tư vấn người thuê nhà miễn phí của quận bezirkliche Mieterberatung có ở mọi quận Berlin, mở cho mọi người dân, không mất tiền.
  • Berliner Mieterverein: phí gia nhập 7,50 €, hội phí 11,00 € mỗi tháng, 6,50 € cho người thu nhập thấp có giấy chứng minh, cam kết tối thiểu hai năm. Bao gồm tư vấn pháp lý và bảo hiểm pháp lý về nhà ở, nhưng bảo hiểm chỉ có hiệu lực sau 3 tháng kể từ khi vào hội. Hãy kiểm tra lại mức phí hiện hành trên trang của họ.
  • Beratungshilfe có áp dụng cho luật nhà ở, xin ở Amtsgericht nơi bạn đăng ký thường trú. Điều kiện là thu nhập thấp và không có cách được giúp hợp lý nào khác; đã là hội viên hội người thuê nhà hoặc có bảo hiểm pháp lý thì thường bị loại.

Nguồn

  • § 551, § 556, § 195, § 199, § 273 BGB — gesetze-im-internet.de
  • § 23 GVG, § 78 ZPO — gesetze-im-internet.de
  • § 19, § 54 BMG — gesetze-im-internet.de
  • BGH VIII ZR 98/10 (13.10.2010) về việc gửi tiền cọc tách bạch
  • BGH VIII ZR 71/05 (18.01.2006) về việc giữ lại một phần chờ quyết toán
  • Berliner MieterGemeinschaft, loạt bài về tiền cọc — bmgev.de
  • Berliner Mieterverein, thông tin hội viên — berliner-mieterverein.de (chỉ Berlin)
  • Cơ quan phát triển đô thị Berlin, danh sách tư vấn người thuê nhà theo quận (chỉ Berlin)
  • service.berlin.de, thủ tục Mahnbescheid và Beratungshilfe (chỉ Berlin)